yabo网页登陆:发展住房租赁市场必须 落实“房住不炒”的定位

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简介:中公时事政治频道修订了国内外时事政治热点,获得了时事政治热点、时事模拟题、时事大事记和时事政治热点摘要等。今天,我们关注当前政治的热点:要发展住房租赁市场,必须实行住房无投机导向。要建立中国房地产市场的长效机制,必须建立住房租赁市场体系。

要发展中国的租赁房地产市场,一系列前提条件是不应该考虑的。如果这些前提条件没有正式确立,就不可能在中国发展出有效的租赁住房市场。去年,作者写道,中国住房租赁市场发展的首要前提是实行住房无投机的市场导向,消除住房市场的投机信用功能,消除住房市场的收益效应,使房价几乎回归理性。

如果不建立这个前提,中国有效健康的住房租赁市场就无法共同发展。因为,只要政府不需要经济杠杆来严格允许住房的投资功能,居民就不会有一天确认是租房还是买房。特别是在房价低得离谱的一二线城市,居民不会转移到房屋销售市场而不是房屋租赁市场,只有那些中低收入居民会转移到房屋租赁市场。在这种情况下,不仅租赁住房会越来越少,更多的中低收入人群也会转移到租赁住房市场。

因此,这些城市的出租屋供需矛盾不会更加突出。如果这些城市的房屋租赁制度的决策严重不足,政府不需要减少中低收入人群更好的租赁住房供应,这自然不会给盈利的房屋租赁企业带来最糟糕的暴利机会。发展中国的住房租赁市场,首先要解决的问题是谁将获得满足中低收入者需求的住房供应,以及如何分配这些租赁住房。

等等。其次,作为营利性企业建造的出租屋或私人收购的出租屋租金水平如何?如何定价?房屋租赁市场的盈利水平如何?等等,又通过什么法律制度来保障住房困难户的权益,如果这些低收入住房困难户的利益受到损害,该如何赔偿?再次,是发展房屋租赁市场。政府的房屋租赁补贴政策将如何制定?将以什么方式实施?对于这些问题,德国和新加坡都有一套发展租赁住房市场的原始法律、法规和政策,所以他们的租赁住房市场需要共同创造。

即使是美国这样一个以房屋所有者为主的国家,也有一套发展房屋租赁市场的独创计划和制度性决策。例如,在美国,主要有三种住房租金补贴计划。如政府的公共租赁住房、基于项目的租金援助(PBRA)和住房选择券计划。目前,美国的公共租赁住房可以为210万低收入居民(占人口的7%)提供基本生活条件。

这些政府必须支付其收入的30%或至少50美元作为低收入居民公共租赁住房的月租金。美国居民要获得这样的公租房,申请人的家庭必须是低收入家庭,即收入不应该高达当地居民地区中位数收入的80%。但每年成功申请的家庭中,有40%接近低收入家庭,即收入高于美国家庭贫困线,或者收入低于当地居民收入中位数的30%。因此,就美国整个国家而言,申请人的公共租赁住房比例占全国人口的比例非常低,否则,政府显然无法为这些居民建造更好的住房来出租。

至于PBRA,它是以项目为导向的,美国住房和城市发展部与私人开发商签署了20年的租赁合同,私人开发商将把项目中的全部或部分单元租赁给符合条件的家庭。其中大部分
租金在一定程度上是基于租客的收入要求,他们必须支付收入的30%或至少25美元作为月租金。

美国国会不会每年拨款补贴剩余的必要租金和其他实际运营费用以填补空缺。在每个PBRA发展计划的总单元数中,40%必须由非常低收入的家庭居住,而大多数其他房屋由收入低于当地居民收入中位数一半的家庭居住。可以说,就是这两个计划保证了城市中低收入和极低收入家庭的基本生活条件,保证了他们有能力在一定空间内支付住房费用。

美国住房租赁券是政府住房租赁补贴的另一种形式。对于有一般规定的低收入家庭,政府赋予他们在市场上租房的权利。

目前,有多达500万人和220万低收入家庭参与了这一计划。为了确保最有需要的人能够获得经济援助,政府规定新申请人的家庭必须有75%收入极低,其余的申请人是为低收入家庭保留的。申请人在到达房屋租赁凭证后60天内可以找到房子,房屋中介机构将核实单位质量和租金是否合理。在一定程度上,这些家庭必须支付收入的30%或至少50美元作为月租金,剩余的租金由房屋租赁凭证支付到房屋中介机构设定的较低限额。

有研究指出,这一制度实施多年,已经取得了相当大的成绩。这一制度决定不仅不利于居民自由选择住房租赁市场,也不利于住房租赁市场的发展,不利于家庭生活和子女健康环境的改善,也不利于节约政府财政支出。然而,美国的住房租赁补贴计划是在几个先决条件下建立的。第一,对炒房有严格的容忍度。

美国的住房市场不是以投机炒房为主的市场,而是以消费为主的市场。因此,不仅房价水平是建立在居民支付能力的基础上,而且房屋租赁价格也是居民支付能力的基础,即不需要多达居民收入的30%。第二,住房租赁市场的发展,特别是通过租赁来保障低收入家庭的租赁市场,是建立在政府的大量财政投入和财政补贴的基础上的,主要是保证低收入家庭的基本生活条件。第三,美国政府发展房屋租赁市场。

虽然政府补贴并投入大量资金,但比起政府的过度参与和干预,更市场化。第四,在市场化的作用条件和政府体制的决定下,不可能在房屋租赁市场上获得暴利。

因此,在这样的前提下,美国的房屋租赁市场才能健康持续地发展。(作者易宪容,青岛大学经济学院教授。

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